(AGENPARL) – ven 13 settembre 2024 CONSIGLIO PER LA RICERCA IN AGRICOLTURA E L’ANALISI DELL’ECONOMIA AGRARIA
CENTRO DI RICERCA POLITICHE E BIOECONOMIA
L’andamento del mercato fondiario in Italia nel 2023
SINTESI DEI RISULTATI
Andrea Arzeni (CREA-PB)
Il clima di turbolenza internazionale ha avuto effetti sui prezzi delle materie prime agricole
innescando la crescita dei costi di produzione e la conseguente diminuzione della redditività dei
prodotti che ha messo in difficoltà in particolare le aziende agricole meno strutturate. Gli effetti
sul mercato fondiario si sono manifestati da un lato con un aumento dell’offerta di terreni
marginali specie nelle aree interne e dell’altro con una crescita contenuta della domanda per i
terreni vocati a produzioni di qualità. L’incertezza della situazione economica sul medio-lungo
periodo e l’attesa per le nuove opportunità di finanziamento del Piano Strategico della PAC
2023-2027, hanno limitato il volume delle compravendite a favore del ricorso agli affitti da
parte degli agricoltori.
Nel 2023 il prezzo medio dei terreni agricoli ha registrato, a livello nazionale rispetto al 2022,
un aumento dell’1% segnale di un mercato fondiario statico senza grandi variazioni delle
quotazioni delle principali tipologie colturali, attestandosi attorno ai 22.800 euro ad ettaro. I
valori medi sono però significativamente diversi a livello territoriale con il massimo livello di
47.000 euro nel Nord-Est, sostanzialmente stabile, segue il Nord Ovest con circa 35.000 euro
in moderata crescita (+3%), mentre valori decisamente inferiori sono rilevati al Centro ed al
Sud, in media al di sotto dei 16.000 euro (Tabella 1).
Tabella 1 – Valori fondiari medi nel 2023 (migliaia di euro, SAU)
Zona Altimetrica
Montagna
interna
Montagna
litoranea
Nord-ovest
Nord-est
Centro
Meridione
Isole
Italia
Var.% 2022-2023
Collina
interna
Collina
litoranea
Pianura
Totale
Var.%
104,6
Fonte: CREA, Banca Dati dei Valori Fondiari.
In un contesto generale di sostanziale equilibrio del mercato, gli scambi sono risultati più vivaci
nelle aree agricole con maggiore reddittività delle colture, con punte estreme toccate nelle zone
viticole e frutticole del Nord. All’opposto la situazione nelle aree interne e montane dove la
prevalente offerta di terreni non trova rispondenza sul mercato.
Gli acquirenti sono in prevalenza imprenditori agricoli che intendono ampliare le superfici da
coltivare; presenti anche operatori extra-agricoli ed in generale privati alla ricerca di
investimenti a basso rischio anche se poco remunerativi. Sporadico ma crescente l’interesse per
l’impiego di terreni per attività extra-agricole quali quelle per la produzione di energie
Consiglio per la ricerca in agricoltura e l’analisi dell’economia agraria (CREA)
rinnovabili. Sul fronte delle vendite sono gli agricoltori in fase di cessazione delle attività i
soggetti più attivi seguiti dai proprietari terrieri privati spesso eredi di appezzamenti che non
hanno interesse a coltivare. Le transazioni immobiliari sono avvenute principalmente attraverso
un professionista di settore ma è ancora diffuso l’accordo tra le parti senza l’intervento di
intermediari.
La percezione degli operatori sull’andamento futuro del mercato è quella di sostanziale stabilità
con una leggera ripresa in alcuni ambiti circoscritti per gli effetti, ad esempio, degli incentivi
all’imprenditoria giovanile. L’aumento dei costi di produzione, la volatilità dei prezzi dei
prodotti agricoli e i fenomeni climatici estremi, favoriscono però un atteggiamento prudenziale
da parte dei potenziali investitori.
Questi, in estrema sintesi, i principali risultati dell’Indagine del CREA1, curata dal personale
delle sedi regionali del Centro Politiche e Bioeconomia, che hanno intervistato gli operatori del
settore, individuati con il supporto del Consiglio Nazionale dell’Ordine dei Dottori Agronomi e
Forestali (CONAF).
Di seguito vengono forniti ulteriori elementi di analisi del mercato fondiario utilizzando altre
fonti informative e statistiche.
Secondo le stime dell’Osservatorio Immobiliare, dopo il forte recupero post-pandemia
registrato nel 2021 e continuato nel 2022, le superfici compravendute di terreni agricoli non
edificabili hanno avuto una leggera flessione nel corso del 2023 ritornando a livelli di poco
superiori a quelli dell’anno precedente (0,5%). Questa inversione di tendenza risulta più
marcata nel centro Italia (-10%) e nel Nord Ovest (-4%), mentre nelle altre ripartizioni le
variazioni annuali sono positive con un picco del 9% per le Isole.
Molti sono i fattori che possono aver determinato questa generale flessione. Tra questi
sicuramente hanno inciso l’inflazione e l’accesso al credito.
Figura 1 – Indice dei prezzi correnti e dei prezzi deflazionati dei terreni agricoli in Italia (2000=100)
La documentazione prodotta dall’indagine sul mercato fondiario è disponibile nel sito web:
https://www.crea.gov.it/web/politiche-e-bioeconomia/-/indagine-mercato-fondiario.
Consiglio per la ricerca in agricoltura e l’analisi dell’economia agraria (CREA)
Fonte: CREA, Banca dati dei valori fondiari; ISTAT, Indice dei prezzi al consumo per famiglie operai e impiegati
Il tasso di inflazione rilevato annualmente dall’ISTAT, è sceso dall’8,1% del 2022 al 5,4% del
2023 ma il leggero aumento dei prezzi della terra non è stato in grado di evitare l’effetto erosivo
sui valori in termini reali aumentando ulteriormente la divaricazione degli indici rappresentati
in Figura 1. Questa perdita di valore reale dei terreni agricoli combinata con la generale bassa
redditività delle produzioni agricole scoraggia coloro che in particolare non sono interessati ad
effettuare investimenti fondiari o che non possono e/o intendono cambiare l’ordinamento
produttivo.
Il credito per l’acquisto di immobili rurali è un ulteriore segnale per comprendere il mercato.
Secondo le stime di Banca d’Italia, le erogazioni nel 2023 si sono contratte del 19% rispetto al
2022 attestandosi attorno ai 280 milioni di euro rispetto ai circa 340 milioni dell’anno
precedente. Le serie storiche comparate di Figura 2 mostrano l’andamento delle erogazioni oltre
il breve termine assieme a quello del numero di compravendite di terreni agricoli non edificabili
(Fonte Notariato).
Figura 2 – Numero di compravendite di terreni agricoli e prestiti per l’acquisto di immobili rurali
Fonte: Banca d’Italia, Bollettino statistico; Notariato, OpenDSN
Anche in questo caso le dinamiche confermano la ripresa post-Covid che però si è subito
ridimensionata sotto il profilo creditizio mentre le compravendite sono calate solo nell’ultimo
anno. Da questo andamento sfasato temporalmente sembra emergere che la dimensione
finanziaria, ovvero la disponibilità di liquidità, rappresenti un rilevante ostacolo per molti
investitori.
CONSIGLIO PER LA RICERCA IN AGRICOLTURA E L’ANALISI DELL’ECONOMIA AGRARIA
CENTRO DI RICERCA POLITICHE E BIOECONOMIA
Il mercato degli affitti nel 2023
SINTESI DEI RISULTATI
Davide Longhitano (CREA-PB)
Il mercato degli affitti ha mostrato una generale stabilità nel 2023, con variazioni regionali
influenzate da fattori economici, climatici e geopolitici. In particolare, la crisi post-pandemia
accentuata dal conflitto in Ucraina ha comportato un aumento dei costi energetici e dei prezzi
agricoli, oltre a introdurre nuove incertezze che rendono più rischiose le scelte produttive da
parte degli imprenditori. Questo nel complesso ha quindi stimolato un maggiore ricorso a questo
istituto. L’interesse per l’agrivoltaico è ancora limitato, sebbene alcuni aumenti dei canoni siano
stati osservati dove c’è la possibilità di installare impianti di nuova generazione. L’inflazione
non sembra aver influenzato significativamente le trattative, sebbene non siano rare la presenza
di clausole che prevedono l’adeguamento dei canoni agli indici ISTAT.
I dati del 7° Censimento generale dell’agricoltura dell’ISTAT confermano come lo strumento
dell’affitto sia la strada preferenziale degli imprenditori per ampliare le proprie superfici
aziendali. Nel 2020 la superficie in affitto, comprensiva degli usi gratuiti, ammonta a circa 6,2
milioni di ettari, incidendo sulla metà della SAU nazionale e mostrando un incremento del
+27% nell’ultimo decennio (Figura 1).
Figura 1 – Evoluzione della SAU totale, della superficie in affitto comprensiva degli usi gratuiti e della dimensione
media aziendale in Italia
Fonte: ISTAT, Censimento dell’agricoltura 1990, 2000, 2010 e 2020.
Considerando un orizzonte temporale più ampio, la superficie in affitto è praticamente più che
raddoppiata negli ultimi trent’anni, avvalorando l’importanza di questo istituto nell’attuale
configurazione della struttura fondiaria nazionale. A rafforzare questa tesi concorre anche il
progressivo aumento delle dimensioni medie aziendali che attualmente supera gli 11 ha. In
estrema sintesi le aziende hanno subito un’espansione dimensionale accorpandosi e ricorrendo
all’affitto, incrementando così le loro dimensioni medie. La contrazione di aziende ha infatti
riguardato prevalentemente quelle con soli terreni in proprietà, mentre sono aumentate le
Consiglio per la ricerca in agricoltura e l’analisi dell’economia agraria (CREA)
aziende con sola superficie in affitto. Questo lo si nota nei cluster di aziende di maggiori
dimensioni. Nel caso, infatti, di aziende con più di 20 ha oltre la metà della superficie è in affitto
e/o comodato d’uso gratuito, mentre meno di un quarto della superficie risulta in affitto per le
piccole aziende (Tabella 1).
Tabella 1 – Aziende, SAU e superficie in affitto comprensiva degli usi gratuiti per classi di SAU
Senza SAU
100 ha
Aziende
SAU (ha)
Aziende con
affitto (n.)
SAU in affitto
In % su
Az. tot.
In % su
SAU tot.
12.502
438.196
275.720
269.708
118.753
18.127
420.494
867.964
99.464
107.411
153.091
87.543
14.180
81.430
251.258
461.689
Totale
Fonte: ISTAT, Censimento dell’agricoltura 2020.
Nel corso del 2023 nelle regioni settentrionali la domanda di terreni per l’affitto ha prevalso
sull’offerta, portando a un aumento dei contratti e delle superfici affittate, soprattutto nelle aree
agricole destinate a colture di pregio. I canoni si sono mantenuti perlopiù stabili, con alcune
eccezioni dovute all’aumento della domanda nel caso di giovani agricoltori al primo
insediamento e a causa della siccità, che ha fatto registrare una richiesta superiore di superficie
agricola proprio per compensare le minori produzioni. Nelle regioni centrali la crisi economica,
aggravata dagli eventi globali come la pandemia e la guerra in Ucraina, ha spinto molte piccole
aziende a cessare l’attività o a cercare terreni in affitto, vista la difficoltà di acquistare terreni a
prezzi elevati. I canoni anche in questo caso sono rimasti perlopiù stabili, consolidando la
tendenza a stipulare contratti di affitto brevi, in attesa della piena entrata a regime della nuova
PAC. Anche nel Mezzogiorno il volume degli affitti è rimasto stabile, con una offerta
tendenzialmente superiore alla domanda, soprattutto nelle aree interne meno produttive, mentre
i canoni non hanno subito grandi variazioni.
Le prospettive future rimangono incerte a causa soprattutto dei fattori geopolitici,
dell’andamento dell’inflazione e di riflesso all’aumento dei costi energetici. Anche i
cambiamenti climatici preoccupano, e si teme un aumento dei canoni d’affitto soprattutto per i
seminativi non irrigui, che potrebbero che potrebbero diventare una valida alternativa per
colture meno dipendenti dalla disponibilità di acqua. Tuttavia, gli operatori prevedono una
continua vivacità del mercato soprattutto per l’ampliamento aziendale o per la nascita di nuove