[lid] Il 26 giugno 2019, il Tar Catanzaro ha emesso una sentenza di rilievo (numero 305) che ha ribadito un principio fondamentale precedentemente espresso dalla Corte di Cassazione. La decisione afferma chiaramente che chi acquista un immobile da un tribunale, durante un procedimento di esecuzione immobiliare, rimane soggetto alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal debitore esecutato.

Nel caso preso in considerazione dal Tar di Catanzaro, un Comune aveva ordinato la demolizione di un immobile privo del permesso a costruire. Il proprietario, sostenendo di non essere responsabile in quanto l’immobile era stato acquistato all’asta, riteneva di averlo ottenuto libero da vincoli e pesi legali. Tuttavia, il Tar Catanzaro ha chiarito che l’acquisto all’asta non cancella le irregolarità urbanistiche o gli abusi edilizi commessi dal debitore.

Il Tar ha sottolineato che l’acquirente all’asta assume il bene “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.” Inoltre, nell’acquisto all’asta, non vi è alcuna garanzia per i vizi delle cose vendute, come escluso dall’articolo 2922 del Codice Civile. La sentenza ha ulteriormente precisato che cancellare i vincoli non equivale a sanare le irregolarità urbanistiche, inclusi gli abusi edilizi commessi dal debitore.

L’unico vantaggio per l’acquirente all’asta in caso di abuso edilizio è la possibilità, in circostanze specifiche, di attivare una procedura di sanatoria. Queste procedure includono la sanatoria ordinaria ai sensi dell’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia e la sanatoria speciale prevista dall’articolo 40 della legge 47/85.

In particolare, la sanatoria ordinaria richiede la “doppia conformità,” ovvero la conformità alla disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione che al momento della domanda di sanatoria. Il vantaggio per l’aggiudicatario è la possibilità di presentare la domanda entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento.

D’altro canto, la sanatoria speciale prevede la possibilità di sanare l’immobile trasferito entro 120 giorni dal trasferimento, a condizione che il credito alla base dell’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge 47/85.

In conclusione, la sentenza del Tar Catanzaro sottolinea che tutti gli immobili abusivi possono essere trasferiti all’asta, ma l’acquirente deve essere consapevole delle implicazioni. Gli abusi non impediscono la vendita, ma possono influenzare il valore del bene. Acquistare un immobile all’asta richiede una perizia attenta e consapevolezza delle possibili implicazioni legali. Dal canto del debitore, gli abusi possono essere utilizzati come leva negoziale, ma la consapevolezza e la difesa tecnica sono essenziali.