(AGENPARL) - Roma, 22 Novembre 2023 - (AGENPARL) – mer 22 novembre 2023 CARO MUTUI: COME SOPRAVVIVERE ALLE
VESSAZIONI DELLE BANCHE
Gli aumenti imperano dalle bollette, al supermercato fino alla benzina. Le maggiori difficoltà
per le famiglie riguardano soprattutto i mutui a tasso variabile. In questi tempi di grave
incertezza economica, la decisione della Banca Centrale Europea (BCE) di proseguire
nella politica di rialzo dei tassi sta avendo ripercussioni significative sul panorama dei
mutui casa.
Come era prevedibile, l’aumento dei tassi ha reso l’accesso al credito più arduo per
coloro che intendono contrarre un mutuo, ma non solo: anche chi è già titolare di un
mutuo ha subito importanti conseguenze con cui deve confrontarsi ogni giorno.
Per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile in corso, il rincaro è stato più che
tangibile. Invero, in caso di mutuo a lunga durata, ad esempio 30 anni, acceso nel 2021,
oggi la rata risulta quasi raddoppiata. Non solo, una buona parte della rata attuale è
destinata alla quota interessi, anziché alla quota capitale, contrariamente a quanto
eravamo abituati a vedere fino a pochissimo tempo fa. Questo incremento ha posto molte
famiglie ed imprese in una situazione di grave stress economico, rendendo difficile
sostenere l’onere del mutuo. In queste situazioni si rende necessario ricorrere a soluzioni
che possano andare ad abbassare l’impatto della rata.
SOLUZIONI BLANDE PER CALMIERARE I TASSI DA PARTE DI ABI (Associazione
Banche Italiane) che tutelano la posizione delle loro consociate.
1° soluzione: Rinegoziare il mutuo con la propria banca, chiedendo di abbassarne la
rata allungandone la durata può essere una soluzione per rendere la rata sostenibile già
nel breve periodo; di contro, l’allungamento produce ulteriori interessi ed aumento del
mutuo stesso.
2° soluzione: surroga del mutuo, cioè rinegoziare un nuovo mutuo ad interessi più
vantaggiosi con una diversa banca; ma, va fatta anche qui una dovuta precisazione,
ossia, questa soluzione è in realtà l’accensione di un nuovo mutuo a tutti gli effetti;
pertanto, la nuova banca dovrà valutare nuovamente l’immobile a cui si riferisce il mutuo.
Questo vuol dire che qualora si fossero verificate delle svalutazioni dell’immobile stesso,
si potrebbe incappare in “brutte sorprese”; per esempio, la banca potrebbe anche rifiutare
di accettare la surroga se il valore dell’immobile è sceso. Inoltre, a differenza della
rinegoziazione con la propria banca, tutelata dalla legge di bilancio e priva di spese, la
surroga è un’opzione che dà origine a dei costi da sostenere, che vanno tenuti in
considerazione.
ALTRI MEZZI DI TUTELA PIU’ EFFICACI IN FAVORE DELLE FAMIGLIE; ANCHE IN
CASO IN CUI LA BANCA ABBIA NOTIFICATO AL CLIENTE L’ATTO GIUDIZIARIO PER
IL RECUPERO DEL CREDITO.
Ogni rapporto bancario, che sia un mutuo, un finanziamento, un conto corrente, leasing o
derivato, ha tutta una serie di anomalie che possono consentire di ricalcolare il saldo del
rapporto e scoprire di avere nei confronti della banca un minor debito o magari un credito
nei confronti della stessa. Tali analisi si attua attraverso la redazione di una perizia
econometrica per il calcolo dell’anatocismo, usura e altre voci indebite. A cosa serve una
perizia econometrica?
? a conoscere il reale saldo del rapporto oggetto di esame al netto degli indebiti
applicati;
? a poter capire e quantificare le irregolarità applicate dalla banca sul vostro
rapporto bancario;
? a calcolare l’usura, l’anatocismo;
? a effettuare una trattativa saldo e stralcio con la banca;
? a effettuare un piano di rientro con la banca;
? a opporsi alle richieste stragiudiziali e giudiziali della banca;
? a evitare che la casa vada all’asta.
Con la perizia econometrica si può valutare:
1) eventuale usurarietà degli interessi pattuiti nel mutuo ex L. 108/96, usura oggettiva e
soggettiva; sussiste quando viene applicato un tasso di interesse molto alto; cioè, supera
il tasso effettivo globale medio rispetto a quello che viene fissato ogni tre mesi dal MISE
(Ministero dello Sviluppo Economico). E’ naturale che se rinvenuta è consigliabile
depositare atto di denuncia – querela per usura che ha portato ad esiti positivi.
2) indeterminatezza del tasso applicato al mutuo; in tal caso, l’interesse andrà
ricalcolato ai sensi dell’art. 117 TUB (Testo Unico Bancario) con tassi nettamente inferiori
e, quindi, più convenienti per il consumatore. Praticamente, con indeterminatezza si
intende un tasso dal valore ambiguo, non realmente conosciuto al momento della firma
del contratto.
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In un caso di indeterminatezza in un contratto di mutuo si avrà il pagamento di una quota
di interessi; ma, allo stesso tempo, ulteriori interessi non inclusi nel testo del contratto
(praticamente celati)!
Questi interessi occulti e non approvati alla firma del contratto, finiranno per gonfiare la
cifra corrisposta alla banca: E’ UNA GRAVE FORMA DI TRUFFA.
Di conseguenza la banca riceverà somme in più che non le spettavano e che il cliente
non poteva conoscere, in quanto il tasso di interesse in questione era ambiguo e non
correttamente determinato.
In presenza di indeterminatezza del tasso di interesse di un mutuo, non è per nulla
esagerato parlare di comportamento illegittimo e a dir poco truffaldino.
3) Mutuo alla francese e anatocismo
Trattasi di un metodo largamente utilizzato per diversi tipi di finanziamenti privati, mutui
immobiliari e quant’altro. Lo svantaggio maggiore è relativo al fatto che l’estinzione
anticipata del prestito è sempre meno conveniente col passare del tempo, proprio perché
la quota di interessi che è possibile risparmiare risolvendo il prestito in un’unica soluzione
diminuisce mese dopo mese.
Ammortamento alla francese e rischio anatocismo
Il fenomeno dell’anatocismo, ampiamente descritto dalla storiografia giuridica, è un
sistema fino a pochi anni fa largamente utilizzato dagli enti bancari che prevedeva la
produzione di interessi su interessi già capitalizzati.
Le sentenze degli ultimi anni hanno fatto seguito a un processo di revisione che oggi ne
limita la possibilità di attuazione, che tuttavia appare remota nel mutuo alla francese
proprio per le sue caratteristiche.
4) Clausole vessatorie. I “Tassi Soglia” (Floor) sanciscono l’utilizzo di un derivato
implicito; cioè, nei contratti di mutuo a tasso variabile, nel caso i tassi di interesse si
abbassino, arrivati ad una certa soglia non scendono ulteriormente. Per cui, si tratta di
una clausola che tutela solamente la banca. Generalmente nei contratti di mutuo il
tasso Floor è posto pari allo spread (differenziale tra un Buono del Tesoro Italiano a 10
anni e un Bund tedesco: se il BTP ha un rendimento del 5% e il corrispettivo Buon
tedesco del 3%, allora lo spead sarà pari a 5 – 3 = 2 punti percentuali). La clausola Floor
rappresenta dunque una forma di protezione della remunerazione bancaria, che è messa
al riparo da riduzioni troppo marcate dell’Euribor (tasso di riferimento per i mercati
finanziari, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni
finanziarie in euro tra le principali banche europee), garantendo all’istituto un tasso
minimo pari allo spread. Su questo punto è intervenuta una importantissima sentenza
della Corte di Appello di Milano la n.2836 del 6/9/2023 che ha riconosciuto la vessatorietà
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della clausola Floor condannando la banca alla restituzione degli interessi pagati in
più dal consumatore.
Per ultimo, ma non ultimo, vi sono criticità e vizi di forma sulle fideiussioni bancarie;
cioè, garanzie poste in essere collegate ai mutui: quanti genitori hanno firmato in garanzia
a favore dei propri figli nell’acquisto della prima casa! Tali vizi comportano in tanti casi
l’annullamento della fideiussione e di conseguenza dell’atto giudiziario collegato; invero,
spesso e volentieri le fideiussioni bancarie sono affette da vizi di forma e/o da prescrizioni
che sono opponibili alla banca, nel momento in cui la medesima voglia procedere al
recupero del credito.
Avv. Floro Bisello
V. Pres.Unioncasa
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