(AGENPARL) - Roma, 24 Febbraio 2026 - Riqualificare la Capitale richiede strumenti urbanistici efficaci, integrati e legittimati dal quadro normativo e giurisprudenziale. In un contesto segnato da tessuti edilizi degradati, periferie fragili e servitù infrastrutturali da recuperare, il Programma Integrato di Intervento (PRINT) emerge — secondo giurisprudenza consolidata — come priorità di pianificazione per i Comuni, con particolare rilevanza per Roma in vista del Giubileo del 2033.
Vediamo cosa è il PRINT: natura e finalità
Il PRINT è uno strumento urbanistico attuativo complesso, previsto nella pianificazione locale e disciplinato nel quadro del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380). Esso si distingue dai piani attuativi tradizionali per:
la pluralità di funzioni e destinazioni;
la co-progettazione pubblico-privata;
la presenza di infrastrutture pubbliche o opere di interesse collettivo;
l’obiettivo di riqualificazione urbanistica, ambientale e sociale.
Il PRINT consente di affrontare ambiti complessi, superando la logica dei singoli permessi edilizi e promuovendo progettazioni integrate che possono comprendere residenza, servizi, mobilità, verde urbano e attrezzature pubbliche.
Quadro normativo: il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001)
Il fondamentale riferimento normativo per la realizzazione e l’attuazione dei PRINT è il D.P.R. 380/2001, così come modificato e coordinato dalle successive norme.
Art. 1 – Oggetto
L’art. 1 definisce l’ambito di applicazione del Testo Unico:
“Il presente testo unico è la disciplina unitaria dell’attività urbanistico-edilizia e delle disposizioni sui controlli e sanzioni, in attuazione delle norme di cui alla legge 17 agosto 1942, n. 1150 e successive modificazioni.”
Art. 12 – Permesso di costruire
L’art. 12 stabilisce i presupposti per il rilascio del titolo edilizio:
“Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.”
In altri termini, in assenza di un piano attuativo o di uno strumento complesso come il PRINT, la conformità urbanistica richiesta dall’art. 12 non può sussistere, rendendo il PRINT una condizione necessaria per la realizzazione di interventi complessi su aree subordinate a ristrutturazione urbana.
Art. 28-bis – Permesso di costruire convenzionato
L’art. 28-bis introduce il permesso di costruire convenzionato, strumento chiave per l’integrazione pubblico-privata:
“Il permesso di costruire può essere subordinato alla stipula di una convenzione avente ad oggetto la realizzazione di opere di urbanizzazione, la cessione di aree o l’esecuzione di opere di interesse pubblico o di attrezzature per servizi.”
Il PRINT rappresenta la evoluzione sistemica di questo modello: non una semplice convenzione, ma un progetto unitario di trasformazione urbana.
Giurisprudenza della Corte di Cassazione: natura ibrida dei PRINT
In tema di qualificazione giuridica dei Programmi Integrati di Intervento, la Corte di Cassazione – Sezione V Civile, con l’ordinanza n. 22477 del 22 settembre 2022, ha affermato un principio di carattere generale sulla natura dei PRINT.
Cassazione Civile, Ordinanza n. 22477/2022
Nell’ordinanza la Suprema Corte ha dichiarato che:
“Il Programma Integrato di Intervento non è qualificabile automaticamente come ‘piano urbanistico attuativo’ standard, dovendo valutarsi la sua specifica natura programmatoria e negoziale in relazione alla disciplina normativa applicabile.”
La Cassazione distingue il PRINT:
dai piani particolareggiati tradizionali,
dai meri strumenti edilizi attuativi,
riconoscendo la sua natura ibrida tra pianificazione e accordo negoziale.
Questa distinzione è rilevante perché la qualificazione di un piano come attuatore complesso anziché come semplice strumento edilizio ha conseguenze applicative e tributarie, nonché impatti sulla legittimità dei titoli edilizi che ne derivano.
Giurisprudenza amministrativa: il ruolo del Consiglio di Stato
La giurisprudenza del Consiglio di Stato ha più volte ribadito che il PRINT è uno strumento legittimo e necessario per affrontare la complessità urbana.
Consiglio di Stato, Sez. IV, Sentenza n. 4545/2010
In questa pronuncia il Collegio ha chiarito che:
“Il Programma Integrato di Intervento costituisce uno strumento attuativo di livello complesso, finalizzato alla ristrutturazione urbana delle aree e alla riqualificazione integrata, nel rispetto delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale.”
La sentenza evidenzia che:
il PRINT trova fondamento nelle Norme Tecniche di Attuazione del piano regolatore;
la sua attivazione può essere richiesta dall’amministrazione per coordinare interventi complessi;
l’obiettivo è di favorire rigenerazioni fisiche, ambientali e sociali.
Consiglio di Stato, Sez. IV, Sentenza n. 4181/2025
In una recente sentenza, il Consiglio di Stato ha ribadito che:
“La disciplina del Programma Integrato di Intervento non costituisce deroga arbitraria ai modelli urbanistici, ma rappresenta un modulo tipico previsto dall’ordinamento per affrontare ambiti complessi mediante integrazione funzionale ed infrastrutturale, nel rispetto dei principi di tipicità degli strumenti urbanistici.”
Il Collegio ha confermato che:
la legittimità dei PRINT risiede nella coerenza con il piano regolatore e le NTA;
la valutazione dell’interesse pubblico prevalente è prerogativa dell’amministrazione;
la discrezionalità tecnica è sindacabile dal giudice solo per manifesta illogicità o travisamento dei fatti.
Elementi qualificanti dei PRINT secondo la giurisprudenza
La giurisprudenza amministrativa individua nel PRINT almeno due dei seguenti elementi:
Pluralità di destinazioni o funzioni nel medesimo ambito;
Presenza di infrastrutture pubbliche o di interesse pubblico;
Interventi di riqualificazione ambientale, paesaggistica o del tessuto sociale.
Questa lettura unitaria supera la mera aggregazione di interventi edilizi e pone al centro il progetto urbano nel suo complesso.
Periferie, ACE e rigenerazione urbana
Un elemento di forte innovazione dei PRINT è la possibilità di utilizzare le Aree di Concentrazione Edilizia (ACE), che consentono:
l’accorpamento delle volumetrie;
la liberazione di suolo per verde pubblico e servizi;
la razionalizzazione urbanistica degli ambiti degradati;
la riduzione del consumo di suolo.
Le ACE rappresentano uno strumento chiave per integrare sostenibilità urbana e rigenerazione territoriale.
In sintesi, i PRINT rappresentano una priorità strategica per Roma
Infatti, la combinazione di norme chiare e orientamenti giurisprudenziali consolidati rende i PRINT strumenti solidi dal punto di vista tecnico, giuridico e amministrativo.
Per Roma, la sfida della rigenerazione urbana non può essere affrontata con strumenti episodici: servono piani attuativi integrati in grado di rimettere in moto processi di sviluppo, servizi e infrastrutture, soprattutto nei quartieri periferici.
In vista del Giubileo 2033, l’attivazione di Programmi Integrati di Intervento non rappresenta solo una scelta di pianificazione, ma una necessità strategica per garantire qualità urbana, coesione sociale, sostenibilità ambientale e sviluppo condiviso.
