[lid] Molte persone credono erroneamente che l’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria comporti automaticamente la rimozione di tutti i vincoli e problemi legali, compresi eventuali illeciti edilizi. Tuttavia, la realtà è diversa, e l’effetto “purgativo” di tale acquisto riguarda principalmente i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, ma non gli aspetti urbanistico-edilizi.

La perizia tecnica allegata alle procedure esecutive dovrebbe dettagliare sia gli aspetti di conformità e regolarità del bene che quelli relativi a eventuali illeciti edilizi. Il legislatore ha disciplinato la possibilità di regolarizzare gli immobili trasferiti tramite procedure esecutive, ma è fondamentale che l’aggiudicatario si attivi prontamente per accedere a tali benefici.

Il Consiglio di Stato ha chiarito che l’acquisto all’asta durante una procedura espropriativa non implica automaticamente la sanatoria degli illeciti edilizi eventualmente presenti. Questo principio “purgativo” si applica principalmente ai diritti, pesi e limitazioni legali, non allo stato materiale e antigiuridico dell’immobile.

Se vengono riscontrati illeciti edilizi, esistono tre procedure possibili da attivare:

1. Condono Edilizio “Tardivo”: Questa procedura straordinaria di sanatoria edilizia consente di regolarizzare illeciti, anche gravi, sia sotto il profilo formale che sostanziale. La domanda di condono deve essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento, e le ragioni del credito devono essersi formate prima della data di entrata in vigore della legge 47/85.
2. Sanatoria Edilizia Ordinaria: Questa procedura, disciplinata dall’art. 36 del D.P.R. 380/01, consente di ottenere un Permesso di Costruire in sanatoria. È una procedura a regime ordinario e richiede il rispetto della “doppia conformità,” ossia la conformità sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda.
3. CILA Tardiva: Questa procedura, diversamente dalle altre due, non è soggetta alla verifica di doppia conformità urbanistico-edilizia, ma solo alla conformità presente al momento della presentazione. Gode anche di un regime sanzionatorio più mite, con un importo massimo di mille euro.

È fondamentale sottolineare che queste procedure richiedono una preparazione elevata e l’assistenza di professionisti esperti. Inoltre, è importante notare che le procedure esecutive e giudiziarie non si assumono l’onere di regolarizzare l’immobile prima del trasferimento.

In conclusione, la valutazione della possibile regolarizzazione e delle relative procedure è indicata nella perizia del C.T.U., ma è essenziale farla valutare da professionisti esperti per evitare rischi e comprendere i costi associati. La regolarizzazione di immobili oggetto di aste giudiziarie richiede una pianificazione accurata e la consulenza di esperti del settore.