(AGENPARL) – lun 26 giugno 2023 MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO
LAGHI D’ITALIA
Le località lacustri italiane nella seconda parte del 2022 hanno registrato un aumento dei prezzi del 3,7%. Particolarmente dinamico il mercato del lago di Garda che mette a segno l’aumento maggiore +4,2% grazie al buon andamento della sponda bresciana (+4,6%) e di quella veronese (+3,9%). Stabile la sponda trentina. I laghi di Iseo e Bracciano chiudono con +1,9%. Bene anche la sponda lecchese del lago di Como che registra un incremento del 6,4%.
LAGO DI GARDA
Sponda bresciana
Continua il momento positivo del mercato immobiliare di Desenzano del Garda (+ 4,6% l’aumento dei prezzi) dove, la domanda elevata e l’offerta più contenuta, stanno portando ad un aumento dei prezzi. Non è cambiato il target degli acquirenti che compra in zona e che arriva quasi sempre dalla Lombardia e, in parte, dall’Emilia Romagna. C’è, negli ultimi tempi, una decisa ripresa degli acquisti finalizzati alla messa a reddito. Si impiegano generalmente fino a 250 mila € per un bilocale e fino a 300 mila € per un trilocale. Gli affitti stagionali sono sempre molto richiesti e i canoni di locazione sono di 1200 € al mese a giugno, 2000 – 2300 € al mese a luglio e 2500 – 2800 € ad agosto.  Per la casa vacanza e la casa per investimento le zone più ambite sono quelle centrali o posizionate sul lungolago dove, per una soluzione in buono stato con vista, si arriva anche a 4000 € al mq con punte di 5000 € al mq per quelle completamente ristrutturate. Poche le nuove costruzioni e i cantieri attualmente in essere sono rallentati, a causa del rialzo dei prezzi delle materie. Tanti stanno infatti rivedendo i listini con conseguente rallentamento del mercato. Sul segmento della prima casa c’è stato un notevole incremento di richieste di abitazioni con ampi spazi esterni e dotate di giardino (soluzioni indipendenti ed appartamenti in contesti semindipendenti) ma la ricerca si sta spostando verso l’entroterra (fino a Pozzolengo) dove i prezzi sono decisamente più contenuti e dove tanti giovani stanno acquistando.
Interesse crescente da parte di tedeschi per Limone sul Garda, Gargnano, Tremosine i cui prezzi sono stabili. Essendoci poca offerta nella rinomata Limone le compravendite si indirizzano su soluzioni abitative presenti nei comuni limitrofi. Prediligono soluzioni con vista lago, sia appartamenti sia indipendenti, preferibilmente in zone più defilate dal lago e circondate dal verde, motivo per cui apprezzano anche le frazioni limitrofe. Bassa la percentuale di italiani che acquistano in zona e che arrivano prevalentemente dalla Lombardia e dal Veneto. Tremosine, non lontano da Campione del Garda, è famosa per il kitesurf e questo determina una buona presenza di turisti. A Gargnano i prezzi oscillano da 2000 € al mq per soluzioni da ristrutturare fino a 3000-4000 € al mq per quelle ristrutturate e con vista lago. Nelle zone più interne i prezzi scendono e si portano a 1300 € al mq per soluzioni da ristrutturare fino a 2500 € al mq per quelle in ottime condizioni. Non ci sono interventi di nuova costruzione ma solo recuperi e ristrutturazioni dell’esistente.
Sono in leggero aumento i valori immobiliari a Moniga del Garda (+2,7%), Manerba del Garda (+2,8%), Polpenazze del Garda (+2,8%) e Puegnago del Garda (+3,1%). Tedeschi e austriaci, che mancavano da alcuni anni, ora si stanno riaffacciando sul mercato per investire in una casa vacanza. Cercano bilocali e trilocali mentre tra gli stranieri si segnalano anche richieste di soluzioni indipendenti o rustici. L’offerta è contenuta, si preferisce non vendere e affittarla nei periodi in cui non è usata. A questo si aggiunge un basso sviluppo immobiliare. Tassativa la presenza di uno spazio esterno. Sul lungolago le soluzioni con vista toccano anche 4000 € al mq. Chi ha un budget più contenuto si sposta verso le colline di Polpenazze e Puegnago, più distanti dal lago ma in grado di offrire soluzioni panoramiche i cui prezzi oscillano da 1800 a 2500 € al mq.
Sul mercato delle locazioni, per un bilocale di quattro posti letto dal valore di 200 mila € si segnalano canoni di 1500 € a giugno, 1500 € a settembre, 2000 € a luglio e 2500 € ad agosto.
Lieve aumento dei prezzi a Padenghe (+1,5%) nella seconda parte del 2022, in particolare per le abitazioni posizionate vicino al lago o nelle zone collinari da cui si può godere della vista, più difficile da avere nel centro storico. Sempre presenti gli acquirenti tedeschi, austriaci, polacchi e della Repubblica Ceca a cui, da quest’anno, si sono aggiunti anche gli americani e i canadesi. In generale gli stranieri trovano prezzi più bassi rispetto alla loro nazione di provenienza e ad altre località di prestigio. Sono interessati a soluzioni indipendenti, ma anche piccole unità in residence, posizionate in collina con vista lago o vicine al lago. Queste ultime possono toccare quotazioni importanti. Tra gli acquirenti italiani si contano sempre residenti in Lombardia e, in minore parte, provenienti da Veneto e Trentino-Alto Adige. L’aumento dei tassi di interesse non ha interferito su questo mercato che si basa su utilizzo di capitali propri spesso ottenuti smobilizzando altre attività. Il budget medio si aggira intorno a 300 mila €. L’offerta abitativa della zona vede una prevalenza di residence costruiti a partire dagli anni ’90. Si prevede a breve la partenza di più di uno sviluppo immobiliare di soluzioni di pregio nella Comune di Padenghe. Al momento una soluzione in buono stato con vista lago costa intorno a 4000 € al mq contro una media di 2500-3000 € al mq. Questi valori possono essere superati se si gode del fronte lago. Chi si rivolge alla prima collina di Soiano, in genere, sa che può godere della vista lago e che può portare a casa una soluzione abitativa a 3000 € al mq. A Calvagese e Carzago, invece, si realizzano prevalentemente acquisti di prima casa. A farlo sono giovani che si indirizzano su soluzioni indipendenti o villette a schiera o bifamiliari dal momento che a Padenghe e Soiano questo tipo di immobili sono molto più costosi.
Prezzi stabili nella seconda parte del 2022 a Salò ma i primi mesi del 2023 registrano un lieve aumento. La motivazione è la bassa offerta dovuta ad assenza di immobili e di nuove realizzazioni se si esclude la partenza a fine anno del recupero dell’ex area Tavina, su cui sorgeranno un albergo a cinque stelle e un centinaio di appartamenti (bilocali, trilocali e quadrilocali). La carenza di immobili è dovuta anche alla volontà dei proprietari di tenere la casa come forma di investimento e di venderla solo in caso di necessità. Chi lo ha acquistato come casa vacanza spesso lo affitta durante il periodo in cui non lo utilizza. Gli acquirenti sono bresciani e tedeschi, il cui desiderio di acquistare in zona è in crescita. Questi ultimi hanno budget importanti che possono superare il milione di euro. Acquistano dal bilocale alla soluzione indipendente di pregio. I valori immobiliari cambiano molto e possono variare da 3000 fino a 7000 € al mq. Sempre ambita la vista lago così come la presenza di uno spazio esterno. In genere si cercano soluzioni in centro e ben servite. Le tipologie più richieste sono il bilocale e il trilocale. L’aumento dei prezzi sta comportando difficoltà di acquisto per i giovani che dovendo far fronte anche all’aumento dei mutui si stanno spostando nell’entroterra dove trovano nuove costruzioni e prezzi medi di 2000 € al mq. A giugno per un bilocale con piscina si spendono mediamente intorno a 700 € a settimana, a luglio si arriva a 800 € a settimana, ad agosto a 1000 € a settimana. Un bilocale in buono stato si acquista a 180.000 e si affitta per l’intera stagione a € 10.000
Sponda veronese
In aumento le quotazioni delle abitazioni in tutta l’area che include i comuni di Malcesine (+8,1%) e Brenzone (+11,1%). Non si arrestano le richieste di casa vacanza che, da dopo il Covid, si riversano in quest’area. L’offerta assorbita negli ultimi anni è diminuita e a vendere sono quasi sempre eredi o persone che dismettono immobili in eccesso. Non ci sono al momento interventi di sviluppo immobiliare ma solo riqualificazione dell’esistente. La clientela amante del posto si conferma quella tedesca e quella veneta, con le prime orientate soprattutto su soluzioni indipendenti e i secondi su appartamenti. La zona sorge ai piedi del Monte Baldo e si estende per una ventina di chilometri. Sempre ambite le abitazioni che sorgono tra la Gardesana e il Monte Baldo che, quando godono della vista lago, possono superare i 4000 € al mq. A febbraio 2023 sono iniziati i lavori per la ciclabile da Malcesine a Torbole. Si estenderà da Navene, comune di Malcesine, verso il confine di regione e con il comune di Nago Torbole. La pista sarà pronta nel 2025 ed è un tunnel ciclabile che affianca la galleria stradale. Negli ultimi anni si riscontra un forte ricorso agli affitti brevi.
Il mercato immobiliare di Peschiera del Garda registra quotazioni stabili nella seconda parte del 2022. La domanda è vivace e arriva da stranieri del Nord Europa e, naturalmente, da veronesi. L’offerta che è stata assorbita post Covid ora stenta a crescere perché chi possiede una casa difficilmente vuole alienarla. Il piccolo taglio da 200-300 mila € interessa sia gli investitori sia chi cerca la casa vacanza.
Gli acquirenti stranieri si indirizzano su tagli più ampi, a volte anche soluzioni indipendenti e semindipendenti posizionate nell’entroterra. Inizia ad esserci carenza di offerta anche su queste. Continua l’interesse per le soluzioni dotate di spazi esterni, giardino e terrazza. Poche le nuove costruzioni disponibili, al momento sono in corso alcuni cantieri di appartamenti dotati di piscina. Il nuovo mediamente è venduto intorno a 2700, massimo 3000 € al mq con punte di 5500-6000 € al mq per gli attici sul lungolago. Continua l’interesse per i comuni delle colline moreniche come Ponti sul Mincio, Pozzolengo e Monzambano i cui prezzi sono decisamente più contenuti e consentono anche l’acquisto di rustici e soluzioni indipendenti. Nell’entroterra si realizzano anche numerosi acquisti di prima casa da parte di giovani che non hanno il capitale per acquistare l’abitazione principale sul lago. Il lungolago di Peschiera è la posizione più ambita e il fronte lago può andare da 4.000 € al mq fino a punte di 6000 € al mq. Allontanandosi dal fronte lago i valori immobiliari scendono e si aggirano intorno a 3000 € al mq per le nuove costruzioni. Sono in corso diversi interventi di recupero di immobili del demanio (carceri e caserme) da cui si ricaveranno strutture residenziali di lusso.
Continuano a crescere le quotazioni di Torri del Benaco (+2,6%), Garda (+4,0%) e Bardolino (+3,2%). La motivazione si deve ricercare prevalentemente nella nascita di nuove costruzioni che, con vista lago, sono arrivate anche a 6000-7000 € al mq. Le nuove costruzioni sono molto apprezzate soprattutto dagli acquirenti altoatesini che insieme con i tedeschi animano il mercato della zona. Si segnala una crescita di domanda di qualità: contesti eleganti, doppi servizi anche su metrature inferiori a 100 mq, eleganza architettonica, box doppio, sistemi antintrusione, domotica. Si fa meno caso, rispetto al passato, all’efficienza energetica visto che sulle nuove costruzioni è ormai sempre garantita. I tedeschi e gli altoatesini hanno un budget più elevato rispetto agli italiani, che supera anche 500 mila € mentre gli acquirenti italiani si tengono mediamente entro i 300-400 mila €. Sempre più apprezzate le soluzioni indipendenti e quelle dotate di spazi esterni.
Torri del Benaco è la cittadina dove si sta costruendo maggiormente, con interventi di fascia alta, ben posizionati che hanno trascinato al rialzo anche l’usato. Quest’ultimo si aggira intorno a 3500 € al mq con punte di 4300 € al mq nelle posizioni più panoramiche. Ormai località esclusiva vede negli ultimi tempi un interesse crescente da parte di catene alberghiere altoatesine che sono in procinto di realizzare strutture alberghiere di fascia alta. È previsto un importante intervento per la riqualificazione del Lido: realizzazione di uno yacht club, rivisitazione del lungo lago, nuovo porto turistico con 80-90 posti barca, nuova pista ciclopedonale con una passerella a sbalzo sull’acqua che collegherà l’area dell’ex lido con il porto vecchio e il centro storico. Altro progetto importante che interesserà Torri è la realizzazione di una nuova pista ciclopedonale tramite una passerella a sbalzo sull’acqua che collegherà l’area dell’ex lido con il porto vecchio e il centro storico. Negli ultimi tempi è particolarmente apprezzato il comune di Garda, che ha mantenuto una sua identità che, per la sua tranquillità e minor esposizione alla movida, piace molto soprattutto alle famiglie. Negli ultimi anni è stato sottoposto anche ad interventi di restyling. Nelle zone centrali ci sono prezzi intorno a 3000 € al mq e punte di 4200 € al mq per le soluzioni signorili e con bella vista lago.