(AGENPARL) – Tue 17 February 2026 https://www.aduc.it/articolo/firenze+overtourism+caro+affitti+affitti+brevi_40645.php
—————————
Firenze. Overtourism, caro affitti, affitti brevi, social housing
Sono i termini che infiammano il dibattito a Firenze, come in altre città d’Italia. Le particolari caratteristiche della città, culla d’arte, medio piccola, sede universitaria, artigianato diffuso, piccola e media impresa meccanica e farmaceutica, filiera della moda, ne fanno però un caso molto speciale in Italia. A questo si aggiunga il peso di alcuni pesanti interventi urbanistici ed edilizi che hanno sicuramente influenzato il mercato immobiliare cittadino nel senso di elevare il livello di valore medio e di rendere conseguentemente meno accessibili ai ceti popolari e medi la residenza nel territorio comunale.
Comunque, va tenuto presente che a Firenze, si è passati dal 20-25% di famiglie che vivevano in abitazioni di proprietà nel 1951, a oltre il 70% nel 2021; in Toscana invece nel 1951 era 35% circa e nel 2021 oltre 75% la quota di famiglie che abitavano in proprietà.
Queste caratteristiche la hanno quindi sempre collocata qualche gradino più in basso rispetto al resto della regione quanto a quota di abitazioni di proprietà, pur in un trend di crescita impressionante, strettamente correlato al benessere dei cittadini e correlato a sua volta allo sviluppo economico dei territori, alla industrializzazione e alla crescita del settore turistico.
Va ricordato che il mercato delle abitazioni dal dopoguerra (ma anche fin dal primo dopoguerra) era soggetto al cosiddetto ‘blocco’ sia degli affitti, sia degli sfratti, istituti nati per tutelare gli inquilini. Sempre, fin dai tempi dell’Edictum De Pretiis Rerum Venalium di Diocleziano, il tentativo di imporre dei prezzi massimi ha prodotto mercato nero e distorsioni. Lo stesso è accaduto con il blocco degli affitti e forse ancora di più con il cosiddetto equo canone del 1978.
Negli anni 70 Firenze assiste a un primo grande cambiamento nella composizione sociale dei suoi quartieri, specie quelli centrali del quadrilatero romano, di Santa Croce e dell’Oltrarno. Dopo l’alluvione del 1966 e gli ingenti investimenti resisi necessari per recuperare abitazioni e fondi, proprio nel centro storico, negli appartamenti ristrutturati alla bell’e meglio prendono casa migliaia e migliaia di studenti fuori sede i cui contratti potevano più facilmente aggirare le strette maglie della legge, mentre i residenti originari cominciano l’esodo verso le periferie prima, e i comuni contermini a seguire, fino anche a fuori dei confini provinciali. Il fenomeno, stranamente poco studiato e poco ricordato, può essere visto come una sorta di “affitti brevi” ante litteram. Allora la categoria relativamente di alto spendenti era rappresentata dai figli di famiglie almeno mediamente benestanti, italiani e anche stranieri in quantità, mandati a studiare a Firenze per il
prestigio della sua università e per l’indubbia attrattiva culturale che la città esercitava in tutto il mondo. Adesso la categoria di “alto spendenti” (in termini unitari, al giorno) è rappresentata in massima parte dai turisti, facilitati dalla liberalizzazione del trasporto aereo, dal calo del costo dei trasporti, ancora dalla generale elevazione del tenore di vita, e anche da un’offerta di ricettività che è sempre più in grado di adattarsi e di rispondere alla domanda crescente.
Quindi, contribuisce a determinare le caratteristiche del mercato anche l’alto numero di studenti universitari “fuori sede”. Con stime che vanno da 15.000 a 19.000 fuori sede su circa 55.000 totali iscritti, la quota percentuale si aggira tra il 27% e il 35% circa del totale degli iscritti all’Ateneo fiorentino. Una stima media realistica e frequentemente riportata 30-35% per Firenze negli anni recenti (2023-2025), dato superiore alla media nazionale (~24-26% fuori sede), grazie all’attrattività dell’ateneo per studenti dal Sud Italia e stranieri/extra-UE.
D’altro canto, va tenuto presente anche l’andamento numerico della popolazione residente passata da 457.938 abitanti nel 1971, ai 447.529 nel 1981, ai 402.211 del 1991, ai 373.486 del 2001, ai 373.446 del 2011, ai 365.946 del 2021 e ai circa 363.500 del 2025. Questo andamento calante negli anni, non compensato dall’immigrazione, né nazionale né straniera, sembra dovuto più alle dinamiche squisitamente demografiche del calo delle nascite non compensato dall’aumento della durata media della vita, che alla carenza di abitazioni a prezzi convenienti per i residenti, come appunto sembra suggerire il costante aumento della quota di residenti in abitazioni di proprietà.
Il fenomeno è comune ad altre città. Firenze, Milano e Bologna mostrano un andamento quasi identico. Tutte e tre hanno tassi di decrescita medi annui tra il 1971 e il 2025 tra lo -0,41% e lo -0,44. Roma invece rimane sostanzialmente stabile con lo 0,02% di decremento annuo. Firenze ha subito una perdita di circa 1 abitante su 5 rispetto al massimo storico del 1971. La cifra di -0,43% medio annuo non indica un declino della città in sé, ma la sua trasformazione da “città-fabbrica/residenza” a “città-servizi/turismo”, con un raggio d’azione che ormai abbraccia tutta la piana fino a Prato e Pistoia.
In una recente intervista il Sindaco di Firenze ha dichiarato: “Ricordiamoci Firenze 15 anni fa: il tema erano i contenitori vuoti e occupati. Si diceva ‘è la città delle caserme’. L’urgenza era di far rivivere questi stabili: è stato fatto un grande lavoro di recupero con il piano operativo. Il tema dell’abitare e il caro-affitti sono esplosi dopo”. Purtroppo, la vena polemica contingente fa dimenticare evidentemente alla prima cittadina i dati di fatto: il caro affitti non c’era finché c’è stato l’equo canone, ma non c’erano nemmeno le case in affitto. Il problema di quelli che il sindaco chiama contenitori non c’entra niente con la scarsità degli affitti per residenti, così come la scelta di destinare tanta parte degli immobili di risulta ristrutturati o addirittura riedificati a residenze per studenti alto spendenti o a strutture ricettive, sembra più dettata da logiche speculative, di messa a profitto di ingenti investimenti, piuttosto che a una
sapiente regia pubblica. La stessa dinamica è stata realizzata dai piccoli proprietari privati che hanno messo a profitto i loro investimenti in appartamenti destinandoli ad affitti brevi, in aperta concorrenza con le strutture ricettive più grandi. Sono le logiche di mercato che guidano queste scelte di investimento, erroneamente etichettate come rendita, suscettibili di un effetto moltiplicatore sull’economia della città. Che poi il profilo di queste dinamiche non piaccia, che sarebbe preferibile investire in manifattura e servizi avanzati, che sarebbe meglio ci fossero più risorse per spese sociali, sono tutte argomentazioni anche condivisibili. Ma bisogna capire quali sono le cause strutturali dei fenomeni per poterli convertire secondo scelte diverse, non attribuire le loro dinamiche agli agenti sporchi e cattivi del liberismo.
Un’analisi dell’andamento del mercato immobiliare può far capire meglio quali siano le determinanti di certi effetti sull’abitare, sulla residenza, sulle presenze turistiche che sono sotto i nostri occhi.
Nel Centro storico/Oltrarno il prezzo medio a metro quadro di un appartamento è passato da circa 3.100 € nel 2000 a circa 6.000 a gennaio 2026, quasi raddoppiato, ma con un tasso medio annuo di crescita solo del 2,57%, sicuramente inferiore all’inflazione. I valori sono comunque in forte crescita negli ultimi 5 anni motivati dalla domanda turistica e da scelte di investimento.
Nella zona Campo di Marte/Libertà si passa da circa 2.300 € nel 2000 a circa 4.730 € nel gennaio 2026, con un tasso medio annuo di crescita lievemente più alto del precedente di 2,81%. Negli ultimi anni i valori sono stabili o in lieve crescita.
Nella zona Rifredi/Careggi/Novoli l’andamento degli ultimi anni è molto dinamico anche per la presenza di molti servizi, dagli ospedali a due linee della tramvia, ai poli universitari. Più in generale si passa da 1.850 €/mq. nel 2000 a 3.950 nel gennaio 2026, con un tasso medio annuo di crescita del 2,95%, quindi con un rendimento abbastanza alto, anche se il valore finale è ancora inferiore a quello delle zone fin qui considerate.
Nella zona Gavinana/Galluzzo i valori degli ultimi anni vedono un andamento di forte crescita con evidenti caratteri di gentrificazione. Nel 2000 il valore a metro quadro era di 2.100 €, nel gennaio 2026 di 4.830 €, con un tasso medio annuo di crescita del 3,25%, una performance solida se confrontata con le altre zone.
Infine la zona Isolotto/Talenti/Legnaia si presenta stabile negli ultimi cinque anni, avendo riassorbito ormai gli effetti positivi della realizzazione della prima linea di tram, passando comunque da 1.750 €/mq. del 2000 a 3.740 €/mq del gennaio 2026, con un tasso medio annuo di crescita del 2,96%, molto simile a quello della zona di Rifredi.
Considerando la media cittadina dei valori, l’incremento medio annuo del prezzo a metro quadro delle abitazioni è di circa il 2,9%, che può essere considerato paragonabile all’andamento del mercato azionario italiano, stimato tra il 2,5% e il 3,5% medio annuo nel periodo di 26 anni considerato, in quanto questi valori si riferiscono a immobili e risultano comunque più stabili e meno volatili rispetto alle montagne russe delle borse, con il crollo del 2000, del 2008, del 2020 e l’instabilità recente. Anche rispetto all’inflazione, contro un’inflazione media che si è aggirata poco sopra il 2%, il valore reale è effettivamente cresciuto.
Il mercato degli affitti e il fenomeno dell’overtourism hanno come determinanti principali la forte attrattività della città che, in quanto eccellenza nell’arte e nella cultura, rappresenta una destinazione sia per il turismo sia per gli studenti universitari fuori sede. Ma mentre l’incidenza degli studenti è fenomeno ben conosciuto, almeno dagli anni ’70 del Novecento, quello del turismo di massa è più recente, dovuto, come si è detto, alla riduzione del costo e della durata dei trasporti e alla crescita del tenore di vita sia nazionale sia estero. Alla crescita di questa domanda ha fatto contraltare la crescita dell’offerta di ricettività che è andata ben oltre, per fortuna del settore nel suo insieme, la capacità degli esercizi tradizionali, aprendo nuovi scenari di investimento anche a piccoli risparmiatori e realizzando un effetto moltiplicatore sulle altre attività complementari della filiera turistica. Anche i grandi capitali hanno colto le opportunità
offerte dalle caratteristiche della città e hanno indirizzato i loro investimenti, in un mercato immobiliare in costante e interessante crescita, verso il riuso di grandi contenitori per residenze, più o meno di lunga durata, comunque alto spendenti, assecondati da una politica pubblica che ha fatto un gran clamore nella ricerca di investimenti (con strombazzate missioni all’estero dei sindaci in carica), specie a ridosso del Covid, per ritrovarsi con il volto (e lo skyline) della città profondamente mutato e non da tutti apprezzato.
Riccardo Innocenti, già Direttore al Comune di Firenze per la Statistica e Toponomastica, i Sistemi informativi e i Servizi Demografici, già Presidente dell’Unione Statistica Comuni Italiani – collaboratore Aduc
COMUNICATO STAMPA DELL’ADUC
URL: http://www.aduc.it
Se non vuoi più ricevere i comunicati stampa dell’Aduc,