(AGENPARL) – Tue 24 June 2025 COMUNICATO STAMPA n. 74/25
Lussemburgo, 24 giugno 2025
Sentenza della Corte nella causa C-351/23 | GR REAL
La tutela dei consumatori e l’esigenza di una tutela giurisdizionale
effettiva richiedono che essi possano, a determinate condizioni, contestare
la legittimità del trasferimento di proprietà a un terzo a seguito di
un’esecuzione forzata di ipoteca sulla loro abitazione familiare
È quanto avviene nel caso in cui tali consumatori non abbiano avuto la possibilità di ottenere in via giudiziaria
la sospensione o la nullità di tale esecuzione in ragione dell’esistenza di una clausola abusiva nel contratto
all’origine di detta esecuzione, nonostante vi fossero indizi concordanti quanto al carattere potenzialmente
abusivo di tale clausola e nonostante il fatto che l’acquirente fosse informato dell’esistenza di un tale
procedimento giudiziario al momento del trasferimento di proprietà
Un giudice regionale slovacco è investito di una controversia nell’ambito della quale una società, cui è stata
aggiudicata una casa familiare a seguito di una vendita all’asta stragiudiziale, cerca di ottenere lo sfratto degli ex
proprietari dell’immobile. Questi ultimi sono i beneficiari di un mutuo ipotecario relativo a tale casa. Essi lamentano
la violazione dei loro diritti di consumatori e rifiutano di sgomberare. Detto giudice ha chiesto alla Corte di giustizia
se un tale procedimento giudiziario rientri nell’ambito di applicazione della direttiva concernente le clausole abusive
nei contratti stipulati con i consumatori 1 . Esso chiede altresì se tale direttiva osti a una normativa nazionale che
consente l’esecuzione forzata stragiudiziale su un bene dato in garanzia ipotecaria malgrado l’esistenza di una
domanda di sospensione, basata su una possibile clausola abusiva nel co ntratto di mutuo. La Corte risponde
affermativamente a entrambe le questioni.
In Slovacchia, una banca ha concesso a una coppia un credito di 63 000 euro, rimborsabile in rate mensili fino al
gennaio 2030. Una clausola contenuta nelle condizioni generali di credito prevedeva che, in caso di ritardo nel
pagamento, la banca potesse chiedere immediatamente il rimborso totale del capitale restante dovuto, garantito da
un’ipoteca sull’abitazione familiare di tali consumatori.
A seguito di ritardi di pagamento, la banca ha chiesto l’esecuzione forzata, nell’ambito di una vendita all’asta
stragiudiziale, di tale garanzia ipotecaria. I mutuatari hanno agito in giudizio con un ricorso per opporsi a tale
iniziativa, contestando alla banca di aver violato i loro diritti di consumatori. Mentre la domanda di sospensione
dell’esecuzione di tale ipoteca, formulata nell’ambito di detto ricorso, era ancora pendente, la casa familiare è stata
venduta all’asta a una società terza. L’organizzatore della vendita e l’acquirente erano informati dell’esistenza di una
contestazione giudiziale dell’esecuzione forzata al momento di tale vendita.
Ciò posto, i mutuatari si sono rifiutati di liberare la casa e la società ha avviato un’azione di sfratto nei loro confronti.
I mutuatari hanno allora proposto un’azione riconvenzionale diretta a contestare la legittimità del trasferimento di
proprietà dell’immobile allegando una violazione dei loro diritti di consumatori e del loro diritto all’abitazione. La
Corte regionale di Prešov (Slovacchia) ha interpellato al riguardo la Corte di giustizia.
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La Corte risponde, in primo luogo, che l’oggetto della controversia principale, le circostanze in cui ha avuto luogo
il trasferimento di proprietà dell’immobile in questione, vale a dire il fatto che i mutuatari non siano rimasti
passivi nell’ambito del procedimento di esecuzione forzata stragiudiziale, e l’esistenza di indizi concordanti
quanto all’eventuale presenza di una clausola potenzialmente abusiva nel contratto all’origine
dell’esecuzione forzata giustificano che tali mutuatari possano avvalersi dei meccanismi di tutela previsti
dalla direttiva. Infatti, i consumatori avevano messo in atto i mezzi legali previsti dal diritto slovacco per opporsi a
detta esecuzione, informando al contempo le persone interessate da quest’ultima.
Di conseguenza, la tutela della certezza giuridica del trasferimento di proprietà già operato per quanto riguarda i
terzi non presenta, nel caso di specie, un carattere assoluto, che osti all’applicazione della direttiva. Pertanto, il
procedimento giudiziario dinanzi alla Corte regionale di Prešov rientra nell’ambito di applicazione della
direttiva.
La Corte risponde, in secondo luogo, che una normativa nazionale che consente l’esecuzione forzata
stragiudiziale di una garanzia ipotecaria su un’abitazione familiare, malgrado una domanda di sospensione
in corso e la presenza di indizi concordanti nel senso che all’origine di tale esecuzione vi è una clausola
contrattuale abusiva, è contraria al diritto dell’Unione. Ciò vale a maggior ragione quando questa stessa
normativa non prevede la possibilità di ottenere in via giudiziaria, nell’ambito di un procedimento successivo
all’esecuzione forzata, la nullità di quest’ultima in ragione dell’esistenza di una siffatta clausola nel contratto
all’origine dell’esecuzione stessa.
IMPORTANTE: Il rinvio pregiudiziale consente ai giudici degli Stati membri, nell’ambito di una controversia della
quale sono investiti, di interpellare la Corte in merito all’interpretazione del diritto dell’Unione o alla validità di un
atto dell’Unione. La Corte non risolve la controversia nazionale. Spetta al giudice nazionale risolvere la causa
conformemente alla decisione della Corte. Tale decisione vincola egualmente gli altri giudici nazionali ai quali venga
sottoposto un problema simile.
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Il testo integrale e, se del caso, la sintesi della sentenza sono pubblicati sul sito CURIA il giorno della pronuncia.
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