Con la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019, la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha affrontato una questione di rilevante importanza nel contesto delle divisioni ereditarie e delle comunioni ordinarie, soffermandosi sugli aspetti legati alla regolarità edilizia degli immobili oggetto di divisione. In particolare, la Suprema Corte ha stabilito che sia la divisione di una comunione ereditaria che quella di una comunione ordinaria devono rispettare le normative urbanistiche in materia edilizia, pena la nullità degli atti traslativi.

Il principio di diritto: la nullità per mancanza di conformità edilizia

La decisione si inserisce in un quadro normativo volto a garantire la regolarità degli immobili sotto il profilo urbanistico. La Corte ha chiarito che, indipendentemente dalla data di costruzione dell’immobile, le divisioni devono rispettare le disposizioni edilizie vigenti. Ciò significa che il trasferimento di una quota di un immobile, che avviene a seguito della divisione della comunione, è nullo se l’immobile stesso risulta privo di conformità urbanistica o non rispetta le norme edilizie.

Questo principio si applica a tutti gli immobili, siano essi oggetto di una comunione ereditaria o ordinaria. La ratio della decisione risiede nella necessità di tutelare l’interesse pubblico alla sicurezza e alla regolarità edilizia degli edifici, evitando che la compravendita o la divisione di immobili abusivi possa legittimare costruzioni irregolari o non a norma.

Gli effetti della decisione: comunione ereditaria e comunione ordinaria

La sentenza delle Sezioni Unite ha un impatto significativo, non solo sulle comunioni ereditarie, ma anche sulle comunioni ordinarie. In entrambi i casi, il soggetto che partecipa alla divisione è tenuto a verificare la regolarità edilizia degli immobili oggetto di divisione. Il mancato rispetto delle normative in materia può comportare la nullità dell’atto di divisione, con tutte le conseguenze giuridiche e patrimoniali che ne derivano.

Nel caso della comunione ereditaria, ad esempio, gli eredi devono assicurarsi che gli immobili ereditati siano conformi alle normative edilizie vigenti. Se un immobile ereditato presenta irregolarità urbanistiche, la divisione dell’eredità non può essere considerata valida fino a quando tali irregolarità non vengano sanate.

Per quanto riguarda la comunione ordinaria, che si verifica quando più soggetti sono proprietari di uno stesso bene non per effetto di un’eredità, ma per altre ragioni (come l’acquisto in comunione), la necessità di conformità edilizia rimane altrettanto cruciale. La Corte ribadisce che anche in questo contesto non è possibile procedere alla divisione del bene se esso non rispetta le norme urbanistiche ed edilizie.

Regolarità catastale e urbanistica: un binomio imprescindibile

La sentenza richiama indirettamente anche il tema della regolarità catastale. Sebbene la decisione delle Sezioni Unite si focalizzi principalmente sull’aspetto della conformità urbanistica ed edilizia, è importante ricordare che le operazioni di divisione devono essere precedute da una verifica anche sul piano catastale. Infatti, la presenza di difformità catastali, sebbene non costituiscano di per sé motivo di nullità degli atti traslativi, può generare complicazioni nella trascrizione e nella successiva circolazione del bene.

Come sottolineato in diversi contesti giurisprudenziali e dottrinali, le divisioni patrimoniali devono avvenire in modo conforme sia alle regole urbanistiche che a quelle catastali. Questo doppio binario di conformità garantisce che il bene possa essere legittimamente trasferito e, soprattutto, che non presenti ostacoli giuridici alla sua piena commerciabilità.

Conclusioni

La sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione ha fissato un principio di grande rilievo nel panorama giuridico italiano. La regolarità edilizia degli immobili rappresenta un requisito imprescindibile non solo per le compravendite, ma anche per le divisioni di comunioni, siano esse ereditarie o ordinarie. La nullità degli atti traslativi in caso di violazione delle norme urbanistiche è una sanzione particolarmente severa, che richiama l’attenzione di tutti i soggetti coinvolti su un controllo preventivo rigoroso degli aspetti edilizi e urbanistici dei beni.

Il rispetto delle normative edilizie diventa, quindi, un passaggio cruciale non solo per la sicurezza degli edifici, ma anche per la tutela degli interessi patrimoniali dei soggetti coinvolti nelle operazioni di divisione.